Finanzas Corporativas
FIX (afiliada de Fitch Ratings) confirma calificación de Emisor de Largo Plazo en AA+(arg) y asigna calificación de Emisor de Corto Plazo en A1+(arg) a IRSA Inversiones y Representaciones S.A.
FIX (afiliada a Fitch Ratings) confirma la calificación de emisor de largo plazo de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. en AA+(arg), Perspectiva Estable, y asigna en la misma categoría a las Obligaciones Negociables Clase XVIII a ser emitidas por la compañía. Asimismo, asignó en categoría A1+(arg) a la calificación de emisor de corto plazo y a las ON Clase XIX a ser emitidas.
Factores Relevantes
La calificación contempla la importante posición de activos de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (IRSA), con 15 centros comerciales en el país con un área locativa bruta de aprox. 334.845 m², un portafolio de oficinas Premium por 59.348 m², negocios en hotelería y participación en el Banco Hipotecario del 29,9%, sumado a reservas de tierra en zonas estratégicas, las que se han incrementado principalmente en 866.806 m² (capacidad constructiva) mediante la aprobación del proyecto “Costa Urbana” en un predio de 70 hectáreas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Asimismo, a septiembre 2023, IRSA exhibía un indicador de Loan To Value del 24% (calculado sobre deuda bruta), considerado conservador.
A diciembre 2023, la ocupación de sus 15 centros comerciales en el país alcanzaba 98% promedio, la de sus oficinas el 83% promedio y la ocupación de sus 3 hoteles llegó al 71% en total, lo que le genera estabilidad en sus ingresos con EBITDA en torno al 30/40% y Flujos de Caja Operativos (FCO) positivos desde el ejercicio 2022 inclusive, luego de la recuperación post pandemia. Asimismo, FIX considera la flexibilidad financiera exhibida por la compañía, a partir de las ventas de oficinas durante el contexto de pandemia (USD 238 millones en 2021 y 2022), que le permitieron compensar la caída en los ingresos y asimismo reducir el nivel de apalancamiento.
IRSA demostró su capacidad para enfrentar contextos adversos a través de la venta de oficinas mencionadas precedentemente, emisión de deuda durante los ejercicios 2022, 2023 y el primer semestre de 2024 por USD 173 millones (ON Clase XIII, XIV, XV, XVI y XVII), pagos de ON por USD 359 millones (principalmente Clase 2 y IX) y canjes por USD 171 (principalmente refinanciación parcial de la ON Clase 2 a través de la ON Clase XIV millones con aceptación del 66%, ambas internacionales), exhibiendo una elevada flexibilidad financiera frente a sus compromisos.
La calificación incorpora el fuerte vínculo demostrado entre IRSA y su controlante Cresud (calificada en AA+(arg) por FIX), siendo que la participación en el capital es del 57% y que la administración de ambas compañías se encuentra centralizada. Los accionistas han demostrado su compromiso a través de los aportes de capital realizados por USD 28,8 millones durante el ejercicio 2021.
La compañía se encuentra expuesta al riesgo de descalce de moneda en el mercado local debido a su generación de fondos en pesos y su deuda concentrada principalmente en dólares. A diciembre 2023, del total de deudas el 82% estaban denominadas en dólares, de las cuales el 64% en hard dollar. Dicho riesgo se ve parcialmente mitigado por la fuerte correlación entre el valor de mercado de sus activos y el valor del dólar y por contar con ingresos de alquileres denominados en dólares.
Desde la desconsolidación de sus operaciones en el exterior durante el cuarto trimestre del ejercicio fiscal finalizado en junio 2021, IRSA ha logrado reducir su deuda bruta a USD 391 millones (incluyendo intereses devengados) a diciembre 2023 desde USD 741 millones a septiembre 2020 (post desconsolidación de las operaciones internacionales), logrando un ratio de deuda neta a EBITDA de 2,0x y consecuente mejora en la cobertura de intereses a 4,3x desde 13,0x y 0,7x, respectivamente. Para los próximos ejercicios FIX espera un ratio de deuda neta a EBITDA en valores en torno a 3/4x producto de un EBITDA de renta proforma de USD 105 millones aproximadamente, con márgenes en torno a 40%.
Sensibilidad de la calificación
FIX considera que IRSA mantendrá un ratio de deuda neta a EBITDA entre 3/4x y cobertura de intereses en torno a 2,0x. Los factores que podrían derivar en acciones de calificación negativas son una disminución en el acceso a fuentes de financiamiento, ratios de apalancamiento superiores a 5,0x sobre EBITDA y cobertura de intereses menores a 2,0x.
No se esperan subas de calificación en el corto/mediano plazo.
Notas Relacionadas y Metodología Aplicable:
FIX utilizó el Manual de Calificación de Empresas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar).
El informe correspondiente se encuentra disponible Disponibles en nuestra página web www.fixscr.com
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