FIX subió a AA(arg) la calificación de emisor de largo plazo y a A1+(arg) la calificación de emisor de corto plazo de Plaza Logística S.R.L.

FIX (afiliada a Fitch Ratings) subió a categoría AA(arg), Perspectiva Estable, desde AA-(arg), Perspectiva Estable, la calificación de emisor de largo plazo de Plaza Logística S.R.L. (PL) y de las ON de largo plazo vigentes, y asignó en AA(arg), Perspectiva Estable, a la ON Clase 15 a ser emitidas por la compañía. Asimismo, subió a categoría A1+(arg) desde A1(arg) la calificación de emisor de corto plazo y de las ON de corto plazo vigentes.

Factores relevantes de la Calificación

La suba se sustenta en el aumento del casi el 30% de los metros cuadrados disponibles, con un nivel de vacancia del 8%, dando un valor de activos entorno a los USD 409 millones frente a un nivel de deuda de USD 110 millones, dando un LTV del 27% considerado conservador. A su vez, se contempla la adecuada y estable generación de flujos en términos históricos de la compañía con un FGO entorno a los USD 25 millones y un FCO entorno a los USD 29 millones. Se espera que en los próximos años los flujos se mantengan estables como producto de la estabilidad de sus contrapartes y de la diversificación de las mismas. Por otro lado, PL va a realizar la emisión de un instrumento denominado en dólares y pagadero en dólar mep. El instrumento se encuentra estructurado en el largo plazo, con vencimiento a los 42 meses de la fecha de emisión, tasa de intereses fija a licitar, con amortización de capital al vencimiento y pago de intereses trimestrales (a excepción del primer pago que se realizará de manera semestral), en caso de corresponder.

La calificación incorpora la estabilidad de su rentabilidad, que se mantuvo entre el 50% y 70% durante los últimos 9 años. FIX estima que en lo sucesivo la compañía continuará generando rentabilidad en ese rango, con contratos de alquiler con vencimientos entre 2025 y 2029 para los 5 principales clientes, que sumados representan el 57% de su facturación anual a la fecha, aunque con Flujo de Fondos Libres (FFL) negativo durante 2023 por USD 20,7 millones y a septiembre 2024 (Año Móvil) por USD 0,5 millones debido al plan de inversiones impulsado por la compañía. En septiembre del 2024, se anunció junto con Mercado Libre un plan de obras para Mercado Central para desarrollar 56 mil m2 para fines del 2025, la inversión demandará fondos por USD 35,8 millones de los cuales la compañía siendo que a la fecha ya se desembolsaron USD 7 millones, el saldo restante se financiará con deuda y flujo propio. Considerando lo mencionado previamente, FIX espera una deuda financiera para 2024 en torno a USD 110/120 millones (considerando deuda subordinada con compañía relacionada por USD 20 millones), con una estructura de vencimientos escalonados hasta 2031 (USD 38,2 millones de corto plazo, incluyendo deuda intercompany), con ratio deuda a EBITDA en torno a 4x y coberturas de intereses con EBITDA de 3x.

La calificación contempla la importante posición de activos de la compañía, localizados en zonas estratégicas. La valuación de los inmuebles a septiembre 2024 era de USD 409 millones (incluyendo propiedades en construcción) y el valor de la deuda con respecto a los activos resultaba en un 27%, considerado conservador.

A la fecha, PL posee 473.200 m2 de espacio logístico rentado de sobre una superficie total de 517.800 m2 de espacio rentable con un nivel de vacancia del 8,6% (producto de la reciente finalización de obras) y contratos mayormente a mediano/largo plazo (2,4 años promedio, con vencimientos escalonados entre 1 y 6 años) en ubicaciones estratégicas de Gran Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con ajustes periódicos que consideran la variación de inflación, costos logísticos, cotización del dólar y variación del precio de la construcción. Si bien, existe cierta concentración de contrapartes, en su mayoría son multinacionales de adecuada calidad crediticia que operan en diversas industrias, siendo la disponibilidad de centros de logística triple A en un mercado sub ofertado, lo cual se refleja en un nivel de vacancia históricamente inferior a la media del mercado.

La compañía se encuentra expuesta al riesgo de descalce de moneda en el mercado local debido a su generación de fondos mayormente en pesos ajustados por un mix de inflación, tipo de cambio, costos de construcción y costos logísticos y su deuda denomina en dólares, la cual a septiembre 2024 representa el 65,7% del total (58% sin considerar deuda subordinada con sociedad relacionada), incluyendo la ON Clase 10 pagadera en pesos.

A septiembre 2024 (año móvil) PL presentaba una deuda de USD 110 millones (considerando deuda subordinada con compañía relacionada por USD 20 millones), con ratio de deuda sobre EBITDA de 4,3x y cobertura de intereses de 2,0x. FIX espera una deuda financiera en 2024 en torno a USD 110/120 millones (considerando deuda subordinada con compañía relacionada por USD 20 millones), con ratio deuda a EBITDA en torno a 4,0x EBITDA y coberturas de intereses de 3,0x EBITDA.

La deuda de corto plazo, de USD 38,2 millones a septiembre 2024, representaba el 34,7% del total. El saldo de caja e inversiones corrientes a septiembre 2024 ascendía a USD 9,4 millones, junto con el FGO por USD 25 millones, cubren la deuda de corto plazo en 0,9x, aunque sin considerar la deuda intercompany como corriente, la cobertura ascendería a 1,9x; comparando favorablemente con diciembre 2023 donde la caja cubría la deuda de corto plazo en 0,3x y 0,6x, sin considerar la deuda intercompany como corriente. La mejora de los ratios de liquidez se debe a que la compañía presenta a septiembre 2024 un mayor nivel de caja e inversiones en USD 9,4 millones con respecto a diciembre 2023 dado que las inversiones y los pagos de deuda fueron financiados con la emisión de la ON Clase 11, Clase 12, Clase 13 y Clase 14.

Cabe aclarar que, en caso de confirmarse la vigencia del boleto de compraventa por terreno en la Localidad de Benavidez, en proceso judicial a la fecha, la compañía podría tener que desembolsar y por lo tanto buscar financiamiento por USD 22 a 25 millones adicionales al requerido para el plan de inversiones mencionado previamente, aunque dada la sentencia de Cámara favorable a PL, dicha contingencia se considera poco probable.

La compañía cuenta con una adecuada flexibilidad financiera a partir de las líneas de créditos disponibles con bancos, el historial de financiamiento en el mercado de capitales habiendo emitido USD 30 millones durante 2023 y USD 45,4 millones durante el 2024. PL posee activos por USD 409 millones frente a una deuda de USD 110 millones otorgando un LTV del 27%.

Sensibilidad de la calificación

Los factores que podrían derivar en una baja de calificación son un deterioro en el perfil del flujo generado por las operaciones, cambios significativos en los precios y demanda o macroeconómicos que afecten el repago estimado, mayor agresividad en los planes de expansión o menores niveles de liquidez a los estimados.

FIX no espera subas de calificación en el corto plazo.

Notas Relacionadas y Metodología Aplicable

FIX utilizó el Manual de Calificación de Empresas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar).

El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra página web www.fixscr.com.

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