Finanzas Corporativas
FIX confirmó todas las calificaciones de Plaza Logística S.R.L. y asignó Perspectiva Estable
FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO (afiliada de Fitch Ratings), en adelante FIX, confirmó en A+(arg) con Perspectiva Estable la calificación de emisor de largo plazo de Plaza Logística S.R.L. y de las ON de largo plazo emitidas por la compañía.
FACTORES RELEVANTES
FIX SCR (afiliada a Fitch Ratings) – en adelante FIX – removió el Rating Watch Negativo (RWN) asignado producto de la comunicación “A 7106” del Banco Central de la República Argentina (BCRA), luego de que Plaza Logística S.R.L. lograra completar con éxito su propuesta para afrontar el vencimiento de su ON Clase 1 por USD 27,1 millones con vencimiento original el 18 de diciembre 2020 con un mix entre canje anticipado por ON Clase 5 (USD 7,9 millones), pago anticipado (USD 18,6 millones) mediante el acceso al MULC por USD 10,8 millones (40% del vencimiento original) y USD 7,8 millones provenientes de un endeudamiento financiero con el exterior otorgado por United States International Development Finance Corporation y por último el USD 0.6 millones remanente que no optó por ninguna de las alternativas antes mencionadas fueron abonados en tiempo y forma al vencimiento.
FIX asigna la perspectiva estable, que era la que tenía previa al RWN, ya que la totalidad de sus clientes se encuentran operativos, debido a que el sector logístico fue considerado como esencial desde el inicio de la cuarentena obligatoria. A pesar de la concentración de contrapartes, estos operan en diversas actividades económicas que han tenido un impacto desigual durante la pandemia. Los volúmenes del comercio electrónico, consumo masivo, productos de cuidado personal y servicios de logística que, representaban el 69% de área rentable ocupada, se vieron incrementados, lo que mitiga la menor actividad en empresas relacionadas con la venta de autopartes, textil y retail.
A la fecha PL posee 366.000 m2 de espacio logístico rentado de sobre una superficie de 404.609 m2 de espacio rentable con contratos a largo plazo (6 años promedio, vencimiento escalonado entre 3 y 10 años) en ubicaciones estratégicas de Gran Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con ajustes periódicos que consideran la variación de inflación, costos logísticos, cotización del dólar y variación del precio de la construcción. Si bien existe cierta concentración de contrapartes, en su mayoría son multinacionales de adecuada calidad crediticia que operan en diversas industrias en un mercado sub ofertado, lo cual se refleja en un nivel de vacancia inferior a la media del mercado.
FIX contempla en su Caso Base, que la compañía retome su plan de expansión en 2021 que le permitiría alcanzar los 500.000 m2 de área rentable durante 2022, por lo que entendemos que los ingresos anuales por aproximadamente USD 40 MM y un EBITDA normalizado de por lo menos USD 32 MM se obtendrán después del 2022 al retomar el plan de expansión. FIX estima que el flujo libre será levemente negativo debido al menor nivel de inversiones en capital fijo durante el ejercicio 2020 que se retomaría en 2021 dependiendo de las condiciones de la demanda de nuevos espacios logísticos que presta PL, el cual sería financiado con un mix de deuda adicional y flujos generados por la compañía.
FIX estima un pico de endeudamiento máximo de USD 100 millones durante 2022, ya que se aplazó la culminación de los últimos 50.000 m2 de área rentable del plan de expansión por no estar atadas a contratos, que se retomaría en 2021-2022 si las condiciones de negocio lo permiten. Con la emisión de las ONs Clase 4 y pre-cancelación del Préstamo Sindicado PL liberó las garantías de dicho préstamo que contaban con la cesión de flujos provenientes de los contratos e hipotecas de tres de los principales parques, lo que provee a la compañía una mayor flexibilidad financiera. Adicionalmente después del pago de USD 19,2 millones de los USD 27,1 millones de la ON Clase 1 el remanente se mantiene como la única deuda en el mercado denominada en dólares.
La calificación contempla la importante posición de activos de la compañía, localizados en zonas estratégicas. En el escenario proforma el valor de la deuda con respecto a los activos resulta en un 30%, siendo considerado conservador. La valuación de los inmuebles a Sep-20 era de USD 328 millones. Para fines de 2022 una vez finalizadas las actuales inversiones se espera que el valor de los activos ascienda aproximadamente a USD 445 MM.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Los factores que podrían derivar en subas de la calificación en forma conjunta o individual incluyen la diversificación geográfica de activos, de locatarios y la expansión del negocio que demuestre una consolidación de la compañía con una generación de flujo estable y predecible. Cualquier evento o factor que no ocurra según lo anticipado e implique un deterioro en el perfil del flujo generado por las operaciones, cambios significativos en los precios y demanda o macroeconómicos que afecten el repago estimado, mayor agresividad en los planes de expansión o menores niveles de liquidez a los estimados, podrían derivar en una baja de calificación.
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INFORMES RELACIONADOS Y METODOLOGÍA APLICABLE
Fix utilizó el Manual de Calificación de Empresas presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gob.ar).
El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra web "www.fixscr.com".
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