FIX asigna ‘FI3(arg)’ al FCI Cerrado Inmobiliario Jade

FIX SCR S.A. AGENTE DE CALIFICACIÓN DE RIESGO -Reg. CNV N°9- (en adelante “FIX” o la calificadora) asignó la calificación de calidad de administración ‘FI3(arg)’ con ‘Perspectiva Estable’ al Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Jade. La calificación se basa en la política de inversión, capacidad de gestión y experiencia del administrador inmobiliario y desarrollador, los mecanismos de control y experiencia del auditor técnico. Asimismo, se han considerado la estructura del fideicomiso de la inversión inicial que sería el modelo por seguir en futuras inversiones. La calificación asignada es consistente con la calidad de gestión del administrador y las características del fideicomiso.

FACTORES RELEVANTES DE LA CALIFICACIÓN

Experiencia, conocimiento, administración y capacidad de desarrollo inmobiliario: Real Estate Developers S.A. es una compañía desarrolladora inmobiliaria fundada en 1992, con 33 años de trayectoria ininterrumpida en el mercado argentino. En esos años, ha desarrollado y gerenciado alrededor de 1,5 millones de m2 y administrado más de USD 1.000 millones de inversiones en diversos proyectos. El desarrollador ha sido promotor y/o ha participado en varios emprendimientos y en materia de estructuración financiera de proyectos, el desarrollador ha tenido una activa participación en el uso de los vehículos tanto públicos como privados disponibles en los diferentes contextos de las últimas 3 décadas. Esta experiencia constituye un antecedente relevante para la gestión de la cartera prevista, aunque el desempeño futuro dependerá de la ejecución de los proyectos y de las condiciones del mercado.

Sociedad gerente y fiduciario con experiencia en el mercado de capitales: Mercofond actuará como sociedad gerente del fondo, CFA Compañía Fiduciaria Americana S.A. se desempeñará como fiduciario del fideicomiso JADE dentro del cual se desarrollará el proyecto inicial, Mercofond y CFA son empresas vinculadas ya que forman parte del grupo Arpenta con más de 30 años de experiencia y trayectoria en el mercado de capitales, estructurando y administrando diversos fondos comunes de inversión abiertos y cerrados.

Cartera inicial y reinversiones: el producido de la colocación se aplicará al desarrollo y construcción del proyecto inicial que es un conjunto residencial ubicado en Morón Sur, integrado por dos edificios de 11 pisos cada uno, sobre las calles García Silva y Bartolomé Mitre respectivamente, que incluye locales comerciales en planta baja y un nivel de cocheras en subsuelo. La sociedad gerente podrá resolver la venta de los inmuebles que componen los proyectos con el objetivo de afrontar el costo de dichos proyectos y/o a los efectos de desinvertir en los proyectos en curso para efectuar nuevas inversiones elegibles en otros proyectos, siguiendo la recomendación previa del administrador inmobiliario.

Claridad y consistencia de objetivos e inversiones: FIX considera que el fondo presenta una buena claridad y precisión de su objetivo de inversión, tal como se define en el prospecto de emisión. El PGI establece el marco estratégico para la inversión, administración y desinversión del Fideicomiso, con el objetivo de procurar la máxima rentabilidad del fondo. Los proyectos bajo el plan constituirán desarrollos inmobiliarios ubicados en la República Argentina que mantengan un mínimo de 75% de unidades funcionales destinadas a viviendas sociales y/o sectores de ingresos medios y/o bajos. El fondo tendrá un período de adecuación de 36 meses, con etapas parciales, para lograr los siguientes porcentajes mencionado. El fondo tendrá un plazo inicial de 30 años desde la fecha de emisión y liquidación.

Auditor técnico: Servicios Integrales Serinco S. A. se desempeñará como auditor técnico del fondo que cuenta una amplia experiencia los servicios de valuación de activos, evaluación de proyectos de inversión, inspecciones y gestoría registral a entidades financieras y sociedades del país. Dentro de los 15 días hábiles de finalizado cada trimestre calendario, debe elaborar un informe relativo a los proyectos, detallando la efectiva aplicación de los fondos recibidos bajo las inversiones elegibles a los proyectos, su estado de desarrollo y ejecución, su desempeño, estado de cumplimiento, avance conforme cronograma, comparando las proyecciones efectuadas con la aplicación real de los fondos a la ejecución de las obras, calculando los desvíos y cualquier otra información que resulte relevante sobre los proyectos.

RESUMEN DE LA TRANSACCIÓN

El Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario Jade (“Jade” o el “fondo”) tendrá por objeto el desarrollo inmobiliario de los proyectos para la posterior venta de los inmuebles desarrollados al contado o financiados con préstamos hipotecarios otorgados por el fondo, pudiendo asimismo colocar en locación los inmuebles desarrollados, teniendo el fondo por finalidad mediata el fomento del desarrollo de la construcción de viviendas para poblaciones de ingresos medios y bajos, conforme el rango de viviendas definido por la Resolución N° 20/2018 de la entonces Secretaría de Vivienda del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda.

El fondo emitirá cuotapartes de copropiedad Clase A (“CPA”) y Clase B (“CPB”) por un valor nominal (VN) conjunto de UVA 28.994.806. Las cuotapartes Clase A serán emitidas por un VN UVA 7.248.702 y la Clase B por un VN UVA 21.746.104. Las CPA se integrarán en la fecha de emisión y liquidación del fondo mientras las CPB se integrarán en forma diferida conforme al cronograma determinado hasta 34 meses desde la fecha de emisión y liquidación. Anualmente y siempre que las cuotapartes estén íntegramente integradas, los estados contables anuales auditados y aprobados y que hubiere utilidades realizadas y líquidas, la sociedad gerente, podrá, a su exclusivo criterio y observando el cumplimiento del plan de inversión, efectuar distribución de utilidades a los cuotapartistas en forma proporcional a su tenencia, sin ningún tipo de preferencia entre las clases de cuotapartes. Las CPA únicamente tendrán privilegio de pago de amortizaciones respecto de las CPB, teniendo ambas clases los mismos derechos y privilegios en cualquier otro aspecto diverso del pago de amortizaciones.

El fondo tendrá un período de adecuación, desde la fecha de emisión y liquidación, para lograr los siguientes porcentajes del haber del fondo invertido en proyectos: i) 12 meses para alcanzar, al menos, un 33%; ii) 24 meses para alcanzar, al menos, un 66%; y iii) 36 meses para alcanzar, al menos, un 75%. La sociedad gerente podrá por única vez modificar el cronograma indicado, determinando un plazo adicional igual o menor a 6 meses para cada una de las etapas antes referidas, lo que deberá ser informado mediante el acceso hecho relevante de la AIF. El fondo tendrá un plazo inicial de 30 años desde la fecha de emisión y liquidación.

Sensibilidad de la calificación

Desarrollo y riesgo de finalización de los proyectos: la calificación de los CP podrá subir o bajar a medida que se vayan realizando las inversiones en los proyectos inmobiliarios consecuencia de la concentración por proyecto y el resultado de estas. Asimismo, los CP pueden verse afectados en caso de que no se realicen las inversiones en los proyectos y/o en inversiones que no cumplen con las políticas de inversión.

Incumplimiento de plazos y/o proceso de control y gestión e integración diferida: La falta de cumplimiento de los plazos preestablecidos, la falta de control y gestión de los proyectos seleccionados por el Administrador Inmobiliario, como así también el incumplimiento en la integración diferida de los CPB, podrían derivar en una baja de calificación. 

INFORMES RELACIONADOS Y METODOLOGÍA APLICABLE

FIX utilizó el Manual de Calificaciones de Fondos Cerrados o de Inversión, presentado ante la Comisión Nacional de Valores (disponible en www.cnv.gov.ar).

Para acceder al informe de calificación, por favor consultar en el sitio web de la calificadora, www.fixscr.com.

CONTACTOS

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