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FIX SCR Asigna calificación a Fideicomiso Financiero Rentas Inmobiliarias Orientales I
FIX SCR URUGUAY CALIFICADORA DE RIESGO S.A. (afiliada de Fitch Ratings) -en adelante FIX- asignó la Calificación la calificación FI2(uy) Perspectiva Estable al Fideicomiso Financiero Rentas Inmobiliarias Orientales I.
FACTORES RELEVANTES DE LA CALIFICACIÓN
La calificación responde principalmente a la calidad del Administrador, Grelana S.A. (Rentas Inmobiliarias Orientales) y contempla a su vez el acuerdo de Colaboración con el Estudio Lecueder para tener prioridad en el desarrollo de proyectos y quien es uno de los principales desarrolladores del país. Además, considera que el Fideicomiso estará invertido mayormente en inversiones de renta, limitando las inversiones de desarrollo, de mayor riesgo relativo, al 40% del Fondo y que contempla iniciar como inversión “Ancla” la compra de una participación minoritaria de World Trade Center Free Zone S.A., donde a partir de su trayectoria, ubicación estratégica, características de Zona Franca y contratos vigentes se estima baja vacancia, buena generación de Fondos y una buena atomización por tenant y/o de elevada calidad crediticia.
Los puntos más relevantes considerados son:
Buena Trayectoria de principales ejecutivos del Administrador: Grelana S.A. (Rentas Inmobiliarias Orientales o RIO) es una Sociedad creada para actuar como Administrador del Fideicomiso. Sus principales ejecutivos presentan experiencia en el mercado inmobiliario de Uruguay, donde se destaca su participación como inversores en WTC Free Zone, como en la gestión de portafolios de inversión. Se destaca que la Sociedad Administradora no gestionará internamente desarrollos inmobiliarios, éstos serán tercerizados con desarrolladores de reconocida trayectoria en el mercado.
Fuerte experiencia del Estudio Lecueder: El Estudio Lecueder es uno de los principales desarrolladores de Uruguay y actuará como un elemento estratégico en los proyectos de desarrollo (el Fideicomiso priorizará la participación en este tipo de proyectos cuando el desarrollador sea dicho Estudio). Actuó como desarrollador de siete Shopping centers en Uruguay y dentro del área inmobiliaria, en los últimos años desarrolló y administró el World Trade Center Montevideo (complejo de oficinas), el WTC Free Zone (Zona Franca), Marina Santa Lucía (primera urbanización náutica) y Carrasco Boating, entre otros. Adicionalmente, en los proyectos de desarrollo a fin de alinear los intereses, existirá una co-inversión de los grupos relacionados al Administrador y/o desarrollador.
Cartera Inicial esperada: De acuerdo a lo manifestado por el Administrador, la proporción del portfolio de inicio sería 70% producto terminado (USD 15MM WTC Free Zone) y 30% desarrollos (USD 5MM WTC Punta del Este – USD 1.3MM Terminal Minas Shopping). El Activo “Ancla” corresponde a la inversión en la Zona Franca de WTC, donde el programa de inversiones contempla la compra de una participación minoritaria (11.5% o más) y que podría tener una participación de hasta 100% del Fondo. Respecto al WTC Free Zone se destaca que la Torre 1 posee una ocupación del 100%, con una buena atomización por sector entre sus más de 150 tenants donde ninguno representa más del 10% de los ingresos, con un valor promedio de alquiler por m2 de cerca de USD50. El impacto en los resultados esperados por COVID fue limitado y temporal. Por su parte la Torre 2 se encuentra con un nivel de comercialización cercano al 40% y se inaugura en dic’20.
Concentración: Los principales límites de concentración corresponden a un máximo de 40% en activos de desarrollo, un 35% para un mismo inmueble fuera del Activo “Ancla”, 30% en Centros Comerciales, 30% en Centros de Distribución y locales industriales, 30% en inmuebles ocupados por un mismo inquilino y 50% en inmuebles cuyos ingresos provengan de un mismo sector económico.
Consistencia en el Proceso de Inversión: El Fondo posee un proceso de inversión robusto, contando con el apoyo de un Comité de Inversiones, conformado por profesionales con amplia trayectoria en el sector inmobiliario y mercado de capitales. El mismo se compone por el Lic. Guillermo García-Mansilla (Accionista de RIO, Presidente del Directorio y Head de Inversiones), el Lic. Javier Orcoyen (Accionista, Director y CEO), Gerardo Barbosa (Ex Head de Inversiones para Latam de Julius Baer), Cr. Carlos Lecueder (Director Estudio Luis E. Lecueder), Lic. Martin Williams (Asesor de Capital Markets & Wealth Management en Gletir Corredor de Bolsa (Gletir)), Cr. Juan Martín Sisto (Asesor de Capital Markets & Wealth Management en Gletir y Arq. Axel Brostom (Presidente de Binswanger Argentina, consultora de Real Estate Comercial). El comité sesionará como mínimo una vez cada tres meses, funcionará con un quorum de 3 miembros y las decisiones serán registradas en actas. Las funciones del comité se encuentran claramente delimitadas.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIÓN
Conformación de cartera y estabilidad de flujos: FIX podría subir la calificación del Fondo una vez que el mismo cuente en su totalidad o su gran mayoría con activos terminados con renta, con flujo consistente, baja vacancia y que no exista riesgo de construcción.
Incumplimiento de los plazos o de su objetivo y proceso de desinversión: La falta de cumplimiento del Fondo en los plazos preestablecidos, el desvío respecto a su objetivo de inversión, como así también presentar dificultades para hacerse de liquidez al cabo del período de vigencia del Fondo podrían derivar en una baja de su calificación.
INFORMES RELACIONADOS Y METODOLOGÍA APLICABLE
FIX utilizó el Manual de procedimientos de Calificación de Entidades Financieras, dic’14, aprobado por el BCU (disponible en www.bcu.gub.uy).
El informe correspondiente se encuentra disponible en nuestra web "www.fixscr.com".
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